La possibilità di sanare un abuso edilizio è prevista all’art. 36 del TU 380/2001, che riprende quanto già previsto all’art. 13 della legge 47/1985.
Affinché il proprietario dell’immobile, soggetto ad abusi edilizi commessi a seguito di interventi realizzati in assenza o in difformità dal permesso di costruire e dalla c.d. “SCIA alternativa”, possa ottenere il permesso in sanatoria è necessario che gli interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Come fare nel caso in cui il proprietario, che intende mettersi in regola e che vorrebbe sfruttare l’agevolazione Superbonus 110%, dovesse scontrarsi con un ritardo nel rilascio della sanatoria da parte dell’ufficio tecnico comunale? Può bastare la domanda di sanatoria per partire con i lavori e sfruttare la super agevolazione?
Vediamo nel dettaglio cosa accade in questo caso. La questione è stata analizzata da Silvio Rivetti su “L’esperto risponde” de Il Sole 24 Ore.
Cosa occorre per ottenere la sanatoria?
L’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (dedicato all’accertamento di conformità) prevede che il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16.
>> Desideri rimanere aggiornato su edilizia e urbanistica? Ricevi le nostre news!
In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 1, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
>> Abusi edilizi, quando inizia il decorso della prescrizione?
Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Quando è possibile ottenere la sanatoria?
Come abbiamo già accennato sopra, condizione indispensabile, ai fini del rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria, è che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda.
Come spiega Nicola D’angelo nel volume Come sanare gli abusi, edito da Maggioli Editore, l’argomento a favore della doverosità del rilascio del titolo abilitativo postumo è sempre stato quello della sua assoluta omogeneità con il titolo che doveva essere rilasciato ex ante e della cui doverosità come atto predeterminato (in tutti i suoi elementi) dagli strumenti urbanistici, non era e non è possibile dubitare.
>> Conformità urbanistica immobili, abusi sanabili e commerciabilità
In sostanza l’opera definita “abusiva” esclusivamente perché costruita senza previo titolo abilitativo non può compromettere la sua sostanziale ed attuale conformità alla scelta pianificatoria legittimamente concretizzatasi nello strumento urbanistico; ne consegue che l’illegittimità dell’attività costruttiva sine titulo – ma conforme agli strumenti urbanistici – è, se non irrilevante, meramente formale, e non può interferire sulla valutazione sostanziale dell’opera e sul giudizio in ordine alla sua conformità.
È possibile iniziare i lavori Superbonus con la sola domanda di sanatoria
Tornando al quesito posto a inizio articolo vediamo come fare nel caso in cui il proprietario, che intende mettersi in regola e che vorrebbe sfruttare l’agevolazione Superbonus 110%, dovesse scontrarsi con un ritardo nel rilascio della sanatoria da parte dell’ufficio tecnico comunale.
In questo caso il proprietario ha presentato una segnalazione certificata di inizio attività – scia in sanatoria, per lievi difformità al progetto depositato presso l’ufficio urbanistica, nell’ottica di effettuare una successiva richiesta di Superbonus 110% sugli interventi per un cappotto termico.
>> Superbonus cappotto termico: guida per Cila, Scia e abitabilità
Tuttavia l’ufficio tecnico competente ritardando il rilascio della sanatoria necessaria per il visto di conformità, crea il dubbio nel proprietario che vorrebbe presentare la pratica per intervenire e iniziare i lavori ma non sa se occorre attendere il rilascio della scia in sanatoria o è sufficiente la domanda di sanatoria presentata.
>> Conformità edilizia immobili ante 1967: ok alla legittimità anche senza documentazione
Il dubbio viene sciolto dalla circolare 19/E/2020 dove si legge che per le regolarità edilizie sanabili, la decadenza dalle agevolazioni fiscali è esclusa a patto che il richiedente avvii il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti. Parlando esplicitamente di procedimento non sembrerebbe necessario l’effettivo rilascio del provvedimento di sanatoria per godere delle agevolazioni fiscali.
UTILE!! Ti occupi del rilascio
del VISTO DI CONFORMITÀ per il Superbonus?
>>>> Questo software fornisce
l’elenco completo dei controlli che devono essere effettuati ai fini dell’apposizione del visto di conformità nei casi di opzione
per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto in fattura. Provalo assieme al software di calcolo Superbonus.
Un ulteriore riscontro si ha con l’articolo 50 del TUE secondo il quale la violazione edilizia non comporta conseguenze fiscali se sanabile o sanata e dove viene specificato che in mancanza del provvedimento definitivo di sanatoria, per conseguire in via provvisoria le agevolazioni deve essere prodotta, al momento della registrazione dell’atto, copia della domanda di permesso in sanatoria presentata al comune, con la relativa ricevuta rilasciata dal comune stesso.