Il Consiglio dei Ministri ha recentemente approvato il disegno di legge delega finalizzato alla redazione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Tale provvedimento conferisce al Governo la facoltà di emanare, entro 12 mesi, decreti legislativi volti a rivedere l’attuale normativa edilizia, con lo scopo di semplificare, razionalizzare e coordinare i procedimenti amministrativi previsti dal Testo Unico dell’Edilizia. Il nuovo Codice mira altresì a chiarire la ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, nonché ad aggiornare il quadro normativo in funzione delle più recenti tecniche costruttive e delle esigenze di sicurezza sismica ed energetica.
Tra le principali innovazioni introdotte dalla legge delega si annoverano: la revisione delle norme relative alla sanatoria edilizia, l’introduzione dell’obbligo di doppia conformità anche per quanto riguarda la normativa sismica, l’eliminazione degli incentivi volumetrici e un rafforzamento della digitalizzazione dei procedimenti. Il testo prevede inoltre la semplificazione delle procedure di regolarizzazione degli abusi commessi prima del 1967 e istituisce l’anagrafe digitale delle costruzioni mediante interoperability tra banche dati pubbliche. Le aree di intervento prioritarie includono la definizione dei Livelli Essenziali di Prestazione (LEP), la digitalizzazione, la revisione delle categorie di intervento e dei titoli abilitativi, le procedure di sanatoria e la promozione della rigenerazione urbana.
Testo Unico Edilizia: fondamenti normativi e LEP
La riforma legislativa è orientata all’eliminazione di incoerenze e duplicazioni, favorendo il coordinamento dell’edilizia con settori affini quali beni culturali, paesaggio, urbanistica, sanità e sicurezza. L’ordinamento definisce specifici Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) per assicurare omogeneità regolamentare a livello nazionale.
Digitalizzazione e tracciabilità
Il percorso di digitalizzazione garantirà ai cittadini un unico punto di accesso per la gestione delle pratiche edilizie, eliminando la necessità di produrre documentazione già in possesso della Pubblica Amministrazione. Verranno adottati modelli procedimentali standardizzati e saranno distinte le procedure tra atti espliciti e silenzio-assenso. L’intero processo sarà informatizzato, consentendo interoperabilità tra database e l’implementazione del fascicolo digitale delle costruzioni.
Revisione degli interventi e dei titoli abilitativi
La normativa riorganizza le categorie di intervento nelle seguenti macro-aree:
· trasformazione edilizia/urbanistica (nuove costruzioni)
· trasformazione del patrimonio esistente (demolizione, ricostruzione, modifiche rilevanti)
· adeguamento funzionale (interventi sulle strutture o sui prospetti)
· opere minori/edilizia libera (attività prive di titolo amministrativo)
I regimi amministrativi saranno oggetto di semplificazione, con particolare attenzione all’istituto del silenzio-assenso. Sono previste discipline specifiche per i permessi in deroga destinati alla rigenerazione urbana, per la SCIA e per la semplificazione del cambio di destinazione d’uso, introducendo standard comuni e agevolazioni nei casi a basso impatto.
Stato legittimo dell’immobile
La riforma semplifica la procedura di attestazione dello stato legittimo degli immobili, rendendo sufficiente la dimostrazione tramite il titolo abilitativo più recente, corredato dagli estremi asseverati dei titoli precedenti da parte di un professionista abilitato.
Illeciti edilizi e sanatoria abusi ante ‘67
Viene introdotta una classificazione nazionale delle tipologie di difformità edilizia e una disciplina sulle tolleranze edilizie, caratterizzata da soglie chiare e definite.
Sanatoria e doppia conformità
Le nuove procedure di sanatoria richiederanno sempre la conformità urbanistica ed edilizia. Per le difformità lievi viene introdotta la “conformità asincrona” prevista dal DL Salva Casa; per gli abusi antecedenti il 6 agosto 1967 sono previste procedure semplificate. Le sanzioni saranno proporzionali alla gravità dell’irregolarità.
Sanatoria in zona sismica, sicurezza strutturale e antisismica
È prevista una revisione della normativa tecnica relativa alle costruzioni, con particolare attenzione a resistenza e sicurezza antisismica. In area sismica permane l’obbligatorietà della doppia conformità sismica, sia al momento della realizzazione che della successiva sanatoria. I processi di vigilanza sui lavori saranno razionalizzati e le normative tecniche uniformate su scala nazionale.
Rigenerazione urbana ed efficientamento energetico
Il nuovo Testo Unico promuove il recupero, la rigenerazione urbana e l’efficientamento energetico del patrimonio edilizio esistente, semplificando le procedure per interventi in materia di energia, barriere architettoniche e manutenzione tramite materiali di recupero e sistemi per il riutilizzo delle acque piovane. Si eliminano limiti derogatori su altezza, distanza e premi volumetrici, mentre vengono definiti nuovi criteri per la rigenerazione urbana e regimi differenziati per gli interventi pubblici o su demanio.
Nuovo Testo Unico Edilizia: legge delega e proposte parlamentari
La legge delega approvata dal Consiglio dei Ministri concede al Governo 12 mesi per la redazione del nuovo ordinamento. Contestualmente, il Parlamento sta valutando altre proposte in materia, tra cui quella presentata da Forza Italia e abbinata a iniziative di altri gruppi parlamentari. L’onorevole Mazzetti, promotrice di una delle proposte, sottolinea la coerenza delle proprie linee guida con quelle ministeriali e auspica una convergenza sugli obiettivi di semplificazione e innovazione.
Salvini e la riscrittura del Testo Unico Edilizia
Il Ministro Salvini ha avviato nel giugno 2023 una consultazione tecnica presso il Ministero per raccogliere proposte innovative. Nei mesi successivi ha confermato l’avvio della revisione normativa, presentando una prima bozza a dicembre focalizzata sull’eliminazione della doppia conformità. Ulteriori semplificazioni, come le sanatorie formali e le nuove tolleranze costruttive, sono state successivamente integrate attraverso il Decreto Salva Casa. Dopo una temporanea sospensione nel 2024, la riforma è stata riavviata nel febbraio 2025 con l’istituzione del Tavolo Casa, coinvolgendo numerosi enti e associazioni rappresentative del settore nella stesura della nuova legge delega dedicata alla semplificazione normativa.
*Enti e Associazioni partecipanti: Agenzia del Demanio, ASPESI Unione Immobiliare, Associazione Bancaria Italiana, Fondazione Geometri Italiani, Consiglio Nazionale Ingegneri, Collegio degli Ingegneri e Architetti, FIAIP Confindustria, Consiglio Nazionale del Notariato, Intesa San Paolo, Cassa Depositi e Prestiti, INAIL, Fondazione Inarcassa, Federcasa Lombardia, Federproprietà Arpe Roma, ANCE, Confedilizia, Confabitare, Ordine Nazionale Architetti, Legacoop, INPS, Unioncasa, Confcooperative, FIMAA, PREGIA, Confartigianato ANAEPA, UNIPOL, Assoimmobiliare, ANCI, FederLegno Arredo, FIM, AIR, APPC, UPPI, ASPPI, INVIMIT, Conferenza delle Regioni, Federcasa.
Norme correlate
Riforma del Testo Unico Edilizia: principali novità
La legge delega appena approvata autorizza il Governo a intraprendere una profonda revisione della disciplina relativa a edilizia e costruzioni, ponendo come obiettivi cardine la semplificazione e l’aggiornamento delle norme, la chiara suddivisione delle competenze istituzionali, la garanzia di standard minimi nazionali e l’integrazione della disciplina edilizia con altre normative di settore (sicurezza, beni culturali, urbanistica). Le principali novità introdotte comprendono:
· Aggiornamento delle norme di sicurezza in linea con le più moderne metodologie costruttive e con le nuove esigenze sismiche ed energetiche;
· Rafforzamento del coordinamento intersettoriale tra edilizia e ambiti normativi collegati;
· Introduzione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP);
· Digitalizzazione integrale dei procedimenti, con fascicolo digitale unico e procedure uniformi;
· Semplificazione dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili;
· Revisione puntuale delle definizioni di intervento edilizio (nuove costruzioni, trasformazioni, adeguamenti funzionali, opere minori ed edilizia libera);
· Riorganizzazione dei regimi amministrativi (Permesso di Costruire, SCIA, CILA) secondo principi di proporzionalità;
· Snellimento e omogeneità delle procedure, valorizzazione delle autocertificazioni, istituto del silenzio-assenso e digitalizzazione capillare;
· Irrigidimento normativo delle sanatorie, con doppia conformità obbligatoria soprattutto in zona sismica e semplificazioni per abusi anteriori al 1967;
· Incentivazione della rigenerazione urbana, dell’efficientamento energetico e del recupero degli edifici esistenti.
Il processo di riforma coinvolge altresì il Parlamento, che esamina proposte concorrenti, e tutti i soggetti interessati tramite tavoli di confronto tecnico-istituzionale.
In conclusione, la riforma aspira a fornire un assetto normativo in materia edilizia più semplice, trasparente, innovativo e rispondente alle esigenze di sicurezza, sviluppo e riqualificazione del tessuto urbano.